Ипотека и эскроу-счёт

С 1 марта 2025 года в России вступил в силу Федеральный закон №186-ФЗ, который регулирует строительство индивидуальных жилых домов (ИЖС) с использованием счетов эскроу. Эта схема призвана защитить права заказчиков и минимизировать риски при взаимодействии с подрядчиками.

Что такое эскроу-счёт?

Эскроу-счёт — это специальный счёт в банке, на котором размещаются денежные средства заказчика до момента окончания строительства. Ни заказчик, ни строительная компания не имеют доступа к этим средствам до выполнения условий договора. Банк выступает в роли эскроу-агента (посредника), который разблокирует деньги только после завершения строительства и предоставления подрядчиком подтверждающих документов.
Схема с эскроу-счётами возможна, если строительство осуществляется на земельном участке, который:
А) находится в собственности заказчика;
Б) предоставлен заказчику на праве аренды;
В) предоставлен заказчику на праве безвозмездного пользования.

этапы

03

Пополнение счёта

Заказчик размещает деньги на эскроу-счёте. Это можно сделать в отделении банка, через интернет-банк или в мобильном приложении.

02

Открытие эскроу-счёта

Заказчик и строительная компания предоставляют в банк необходимые документы. После этого заключается трёхсторонний договор (между заказчиком, подрядчиком и банком) и открывается счёт.

01

Заключение договора подряда

Заказчик и подрядчик подписывают договор строительного подряда, в котором прописываются условия, включая использование эскроу-счёта.

06

Закрытие эскроу-счёта

Заказчик передаёт в банк копию выписки из ЕГРН. Банк перечисляет деньги подрядчику.

05

Регистрация права собственности

После подписания акта приёма-передачи заказчик регистрирует право собственности на дом.

04

Строительство

Подрядчик осуществляет работы за счёт собственных средств или за счёт банковского финансирования.

в чём Преимущества эскроу-счетов?

Защита средств заказчика

Возможность использования ипотеки

Счёт нельзя арестовать

Подрядчик заинтересован в завершении строительства в срок

Страхование средств

Если подрядчик не выполнит обязательства, заказчик вправе вернуть деньги.

в том числе льготных программ (например, семейной ипотеки), а также материнского капитала.

даже при наличии у заказчика долгов.

так как не получит деньги до регистрации права собственности на заказчика.

Агентство по страхованию вкладов (АСВ) страхует суммы до 10 млн рублей.